רועי אנאקי
רציתם אי פעם לקנות קרקע חקלאית ? ראיתם את זה אי פעם כהשקעת נדל"ן ?? חשבתם על הפשרת קרקע חקלאית ? -
כל מה שרציתם לדעת אי פעם על השקעת נדל"ן נבונה ,קניית קרקע חקלאית , כל מה שחובה לדעת נמצא פה...
למה כדאי לך בכלל להשקיע בקרקע שהיא לחקלאות בלבד?
מה זה בכלל קרקע חקלאית ואיך זה קשור להשקעת נדל"ן ?
איך מפשירים קרקע חקלאית ואיך הופכים אותה לנכס נדל"ן?
מה הסיכויים להפשרה בכלל ?
מה השאלות הנכונות לשאול ?
מה זה תמ"א 35?
מה כדאי לבדוק לפני שמתחילים את התשלומים הראשונים?
יש מיסים מעורבים ?
האם יש סיכוי בכלל ?
האם יש סיכונים?
מה תהליך הפשרת קרקע חקלאית בעסקת נדל"ן ?
תשובות:
איך קרקע חקלאית קשורה להשקעת נדל"ן או למה אנחנו רוצים בכלל קרקע חקלאית ?
כיום רוב האנשים מודעים לפוטנציאל שטמון בקרקע חקלאית, ובכלל בערך נדל"ן , ומוכנים להשקיע זמן וכסף בהפשרת קרקע חקלאית.
קרקע חקלאית היא קרקע שהשימוש שלה הוא לטובת חקלאות בלבד. ולכן גם המחיר שלה נמוך בהתאם.
כרגע שיש לך חלקה קרקעית מהסוג הזה ידוע שאי אפשר להכשיר את הקרקע לבנייה או לעשות בה כל שימוש שלא לטובת חקלאות.
איך ניתן להפשיר קרקע חקלאית ?
תהליך ההפשרה הוא למעשה הניירות אישור שאומרות שאפשר לבנות נדל"ן על השטח שהיה ניתן לגדל בו רק גידולים חקלאיים .
כאשר זה קורה כל התמ"א משתנה (תוכנית מתאר מחוזית).
תמ"א היא תוכנית מקומית המותאמת לכל איזור בוועדה מקומית וממנה מחליטים מה יהיה שימוש הקרקע.
בתהליך ההפשרה גוזרים כביכול את המטרות החדשות של קרקע זו.
תמ"א 35 ואיך היא קשורה לערך נדל"ן או הפשרת קרקע חקלאית.
תמ"א 35 היא תוכנית מתאר ארצית הנחתמה לנוכחות ממשלת ישראל , מטרת התוכנית היא לרכז את האוכלוסייה באיזורים עירוניים ,לשמר את האיזורים החקלאיים ,לאלבנותעליו נדל"ן, ולשמור על נוף יפה וטבעי .
אם נסתכל על סיכונים אפשריות ועל התוכנית לעומק נוכל להסיק שאם נבחר להשקיע בשטח אדמה חקלאי שצמוד ליישוב עירוני או צמוד לאיזור מתפתח הסיכויים להפשרה יהיו יותר גדולים
מונח זה נקרא "פיתוח צמוד דופן".
סעיף חשוב נוסף בתמ"א הוא הגבלת מס התושבים ביישוב , הכוונה היא שיש מכסה מסוימת שליישוב מותר לאכלס. במידה וליישוב הקרוב יש מידה דיי רבה של אוכלוסיין והמספר שלהם בפועל קרוב להגבלה , ניתן להסיק מזה שהסיכוי להפשיר הוא דיי נמוך. עצה חמה : עדיף להשקיע ביישובים מתפתחים !
מהם השאלות הנכונות ובכלל בכל השקעת נדל"ן?
1.ניתן ללכת לועדה המקומית ולברר מהן התוכניות החלות באיזור ועל השטח הספציפי שאנחנו רוצים להפשיר.יש ועדות אשר נמצאות באינטרנט ואפשר למצוא אותם באתר הרשות.
2.תוכניות אב- ניתן לברר את תוכניות האב של אותה קרקע ע"י שמאי מקרקעין.
בדיקה לשלילת הונאה האם מנסים להונות ?
עליכם לבדוק מטעמכם עם עו"ד על שם מי רשומה הקרקע? מי מוכר את הקרקע ? האם יש למוכר אפשרות בכלל למכור את הקרקע? הוא מיופה כוח? אל דאגה על כל השאלות האלה ועוד על קרקע חקלאית ובכלל על נדל"ן העו"ד שלכם יוכל לענות .
מיהו הגוף המוכר ?
אם תחשבו בהיגיון תוכלו להסיק שככל שהגוף המוכר יותר גדול כך יורד הסיכוי להונאה ... ובדיוק להיפך , עם זאת יש מקרים מיוחדים ויש לבחון כל מקרה נדל"ן לגופו .
קרקע מינהל או קרקע פרטית?
בזמן רכישת קרקע חקלאית יש לוודא שהגוף שאתם קונים ממנו הוא פרטי ונכס נדל"ן שלו שייך לממשלה או לכל גוף ממשלתי , שימו לב! אם יקרה מצב שבטעות לא בדקתם את הנתונים האלה ובטעות קניתם סוג נדל"ן או קרקע כלשהי ששייכת למדינה , כנראה שתחשבו כעוכרי קרקעות, עוד דבר הוא זה שלא רק שתחשבו כעוכרי קרקעות אלא גם יקחו ממכם את קרקע חקלאית וישלמו לכם סכום סימלי בלבד! .
מהם הסיכונים שכולם מפחדים מהם ?
הסיכונים :
הסיכון הכי גדול הוא כן כמו שאתם מנחשים נכון אי הפשרת קרקע חקלאית . והמשמעות של זה היא אובדן כל הכסף! . עוד סיכון דיי רציני הוא זה שהקרקע תופשר אחרי שנים רבות ממה שחשבתם אם בכלל.
מיסים ,הפקעות נדל"ן והיטלים מיוחדים :
אז בחרתם קרקע והכל הלך כשורה אתם בדרך להפשרת קרקע חקלאית .
חשוב לזכור שהשטח עובר תהליך הפשרה , הרשות המקומית מפקיעה כ40 אחוז מנכס נדל"ן שלך לטובת פיתוח , שטחי ציבור וכדומה .(היא יכולה לעשות זאת ללא פיצוי או תשלום כלשהו)
בנוסף יש את היטל ההשבחה שעומד לנגדנו והוא עומד על כ50 אחוז לערך מהרווח.
למרות ההיטלים הנ"ל הרווח מהשבחת נדל"ן שלך ישאר מאוד גדול ובהפרשים נאים .
לסיכום:
חשוב מאוד לחשוב לפני כל מכירה ולצפות סיכויים וסיכונים ,את כל מה שצריך לפני כל הפשרת קרקע חקלאית או כל נכס נדל"ן כלשהו .