נדל"ן היה השקעה פסיבית מועדפת משך שנים. רבים השקיעו, רכשו דירה ועוד דירה במחירי שוק נמוכים יחסית ובריבית משכנתאות אפסית ונהנו הן מדמי שכירות חודשיים והן מעליית ערך הנכס.
מזה כשלוש שנים מנסה הממשלה להקטין את חלקם של משקיעי הנדלן בשוק הנדל"ן למגורים וע"י כך, שחרור דירות לשוק, הגדלת ההיצע והורדת המחירים. הדבר נעשה ע"י הטלת מיסוי על כל מי שברשותו דירה שלישית ומעלה, הטלת מס על רכישת ומכירת נכסים למי שברשותו נכס נוסף והגברת הפיקוח על מיסוי השכירות. בנוסף יש הקשחה בתנאי מתן המשכנתאות לרוכשי דירה שניה ובאופן כללי נראה כי נעשים מאמצים גדולים וכנים מצד הממשלה להפוך את ההשקעה בנדל"ן ללא כידאית ולהגדיל את ההיצע בשוק הדירות.
עם זאת, בידיהם של המשקיעים קיים כסף פנוי רב ובהיעדר אפיקי השקעה אלטרנטיביים כגון נירות ערך, הכסף מחפש את ייעודו שוב בשוק הנדל"ן. אז אם אתה מחפש השקעה בנדלן אבל אינך יכול להשקיע בנדל"ן למגורים, כדאי לשקול להשקיע במבנה תעשיה.
מה זה מבנה תעשיה בעצם?
מבנה תעשיה הוא מבנה קבע המשמש לפעילות שאינה מגורים. שימושיו של מבנה תעשיה יכולים להיות מגוונים: מבנה משרדים, מרכז מסחרי, אולם אירועים, מרכז לוגיסטי, מחסן, מוסך, אולם ייצור ועוד.
ההתמחות במבני תעשיה שונה לחלוטין מהתמחות בבניה למגורים ונגזרת משימושי המבנה. הדגשים הם שונים, התקנים אחרים, חומרי הבניה ושיטות הבניה שונים ורמת הגימור אחרת מאשר בבניה למגורים.
בעבר, הקמה של מבנה תעשיה חייבה את היזם להפוך בעצמו למומחה במבני תעשיה, להכיר את כל שיטות הבניה, התקנים ודרישות הרישוי. כיום זה הרבה פחות מסובך. אם יש לך קרקע לתעשיה (הרבה יותר זול מלבניה), ניתן להשקיע עם מומחה שיעשה עבורך את כל מה שצריך ויביא אותך למצב בו ברשותך מבנה תעשיה מודרני ואיכותי המתאים לצרכים מסחריים של חברות באיזור בו הוא ממוקם.
חברת ב.צ.ת לתעשיה עושה עבורך את האיפיון של המבנה. בשיטה של ב.צ.ת לתעשיה לתכנון מבנה תעשיה עבור היזם, קונסטרוקטור ואדריכל מומחה במבני תעשיה, מתכננים את המבנה בצורה יעילה וורסטילית שתאפשר להשתמש במבנה למגוון רחב מאוד של צרכים. בנוסף, דואגים לעבודה מול הרשות, הפעלת כל היועצים (קרקע, בטיחות, כיבוי אש חשמל וכו'), קבלת כל האישורים הנדרשים, קבלת היתר בניה וטופס 4.
אז איך בונים?
חשוב להתאים את שיטת הבניה לייעוד הכללי של המבנה: ייתכן שבניה קלה תתאים לייעוד של המבנה הדרוש לך, ייתכן שמבנה משולב בניה קלה וקונוונציונלית וייתכן שצריך בכלל מבנה בבניה טרומית. לכל שיטת בניה יתרונות וחסרונות וחשוב להבין מול היזם מה חשוב לו יותר ומה פחות. למשל במקרה של יזם שמגיע עם לוחות זמנים לחוצים וסכום כסף משמעותי, ההמלצה תהיה בד"כ ללכת על בניה טרומית שכן זו הבניה המהירה ביותר אך בצידה עלויות גבוהות. שיטה זו מתאימה למבנים גדולים, מ 3000 מ"ר ומעלה.
בניה למשרדים או לאחסון יכולה לעשות שימוש בשיטות בניה קלה למיניהן או משילוב של בניה קונבנציונלית עם טרומית.
יש להתאים את הקבלן המבצע לפי ההתמחות שלו לסוג הבניה הדרוש לך. לצורך כך מומלץ להיעזר בבעלי מקצוע מומחים בתחום הבניה והתכנון של מבני תעשיה.
תשואות על השקעה במבנה תעשיה
אם אתה זקוק למבנה לטובת העסק שלך, אין ספק שמדובר בהשקעה טובה (כמובן כל עוד העסק רווחי). מבנה תעשיה מותאם לצרכיך יאפשר לך להגדיל היקפים ולהיות יותר יעיל מהמתחרים שלך. בנוסף, אתה כבעל העסק מוריד את אלמנט השכירות החודשית ונהנה מוודאות מוחלטת שתאפשר לך לתכנן שנים קדימה.
במקרה שהמבנה מיועד להשכרה, ניתן להשוות אותו למבנה למגורים: ההשקעה בדירה חדשה למגורים באיזור המרכז (הכוונה לא לדירת יוקרה בתל אביב שם המחירים גבוהים משמעותית) היא כ 1.9 מליון ש"ח ושכה"ד כ 4500 ש"ח בממוצע. זה משאיר אותנו עם תשואה שנתית של 2.8% ברוטו. ועכשיו מה עם מיסוי, עלויות מימון, תיקונים ושיפוץ אחת לעשר שנים? בפועל התשואה הריאלית כ 1.5 עד 2 אחוז בלבד כאשר מנטרלים את נושא עליית, ערך הנכס שכאמור אינה מובטחת לאור פעילות הממשלה להרגעת שוק הדיור בשנה האחרונה.
חישוב תשואה במבנה תעשיה
מחיר מטר בנוי לא כולל קרקע הנו כ 3000 ש"ח במבנים קטנים ו-2500 ש"ח במבנים גדולים יותר. עלות הקרקע, שהנה חלק מרכזי מעלות דירת מגורים, הופכת לשולית במקרה של מבנה תעשיה. מבנה של 2000 מ"ר היושב על 1 דונם, יעלה 5000000 ש"ח ועוד 750000 ש"ח עלות קרקע ממוצעת, בהתאם למיקום בארץ. המבנה מושכר לפי 25 ש"ח למטר, קרי 600000 ש"ח לשנה, מה משביא אותנו לתשואה של כ 10%.
ההשקעה מוכרת לצרכי מס במלואה וללא ספק מדובר כאן על תשואה עדיפה. כל זאת בתנאי שבאפשרותך להעמיד את הסכום הנדרש וכן בכפוף למציאת שוכר מתאים.