רכישת קרקע חקלאית
אתרי האינטרנט, העיתונים וכבישי ישראל מלאים בשלטים ובמודעות מסוג זה : "חצי דונם קרקע חקלאית להשקעה במחיר נמוך, אל תפסידו את הזדמנות חייכם". מה עומד מאחורי רכישת קרקע חקלאית וכיצד נבדוק כי אכן אנו רוכשים קרקע חקלאית אטרקטיבית אשר תניב לנו רווח גדול?
ראשית, נבין את הגדרת המונח קרקע חקלאית – לכל קרקע בישראל יישנו ייעוד המאפיין אותה והקובע מה מותר לבנות עליה וכיצד ניתן להשתמש בה. כך לדוגמא קרקע אשר ייעודה מסחר, תשמש למסחר, קרקע אשר ייעודה לתעשייה, ייבנו עליה מפעלי תעשייה. מכאן, אנו מבינים כי קרקע חקלאית הינה קרקע המיועדת לגידול ולשימוש חקלאי בלבד.
עקב גידול האוכלוסין בישראל ועליית מחירי הנדל"ן המתמשכת, הפכה קרקע חקלאית לאחת מהשקעות הנדל"ן המעניינות, אך בד בבד היא מלווה בחוסר וודאות לגבי ייעודה בעתיד ופוטנציאל הרווח הגלום בה.
מחירה של קרקע חקלאית נמוך לאין שיעור ממחירה של קרקע למסחר או למגורים, זאת עקב השימוש אשר ניתן לעשות בה . לכן, כאשר אנו רוכשים קרקע חקלאית במטרה כי זו תניב לנו רווח נאה עם השנים, עלינו לבדוק את פוטנציאל שינוי הייעוד של הקרקע, באמצעות בעל מקצוע המתמחה בתחום הנדל"ן ולבחון האם הקרקע אטרקטיבית להשקעה.
בתוך כך, איגדתי עבורכם חלק מן הפעולות אשר יש לבצע, טרם רכישת קרקע חקלאית:
ראשית, על מנת להימנע מעסקה עם נוכלים, יש לבחון מיהו הבעלים הרשום של הקרקע והאם הוא זה המוכר לנו אותה ישירות.
שנית,יש לבחון מהי תוכנית בניין העיר (תב"ע) הקיימת על הקרקע והאם ישנה תוכנית עתידית אשר משנה את ייעודה של הקרקע מקרקע חלקאית לקרקע לתעשייה, מסחר או מגורים.
שלישית, יש לבדוק היכן ממוקמת הקרקע בהתייחס לעיר הקרובה ביותר. פוטנציאל ההפשרה הגבוה ביותר הינו לקרקעות הממוקמות בסמיכות לעיר מגורים וככל שמתרחקים מגבולות העיר, יורד הסיכוי כי הקרקע תופשר לשימוש מגורים.
בנוסף, יש לערוך ביקור בשטח ולקבל את מלוא המידע לגבי הקרקע. לדוגמא, לקוח אשר פנה אליי וביקש לרכוש קרקע חקלאית להפשרה, כיוון ששמע כי אוטוטו היא עומדת להיות מופשרת למגורים, ביקש ממני כי אבדוק את העסקה. להפתעתי הרבה גיליתי, כי מדובר בכלל בשמורת טבע קיימת, אשר לעולם לא תופשר למגורים או לכל שימוש אחר, למעט הקיים.
לסיכום, גם לאחר ביצוע מלוא הבדיקות, יש לקחת בחשבון כי רכישת קרקע חקלאית היא עסקה אשר יכולה להניב רווחים גדולים, במידה והקרקע תופשר,אך מנגד קיים סיכון כי זו לא תופשר. לכן, יש לבחון כל עסקה באופן פרטני ולקבל עליה את מלוא המידע ולאחר מכן להחליט האם העסקה אטרקטיבית בעינינו.
הכותב, עו"ד בועז אופק, הינו מומחה בתחום דיני המקרקעין, התכנון והבנייה. עו"ד אופק מנהל את מחלקת הנדל"ן במשרד "יצחק אופק ושות' – עורכי דין", והינו חלק מהנהלת קבוצת DBO נדל"ן המתמחה בייעוץ וליווי פרויקטים ועסקאות נדל"ן פרטיות. בנוסף, עו"ד אופק מרצה בתחום הנדל"ן והיזמות באוניברסיטאות ובפורומים שונים.
עו"ד בועז אופק טל': 03-9231234 דוא"ל : boaz@ofeklaw.com אתר: www.ofeklaw.co.il
הכתבה הינה מסירת ידע כללי בלבד. אין בתוכן הכתבה משום מתן ייעוץ משפטי ואין היא באה להחליף ייעוץ שכזה. הסתמכות על הנאמר הינה באחריות המסתמך בלבד.