בכל חודש ובכל רבעון מפרסם הלמ"ס את דו"ח שוק הנדל"ן בישראל יחד עם השמאי הממשלתי. עליית מחירים, ביקוש, מכירה ועוד לא מעט נתונים מתפרסמים. מסתבר כי הנתונים שמגיעים אינם נכונים וכי כל מערכת המידע שגויה.
כל מי שמתעניין בנדל"ן ועוקב בדריכות אחרי כל פרסום אודות סטיסטיקה של היצע ביקוש ומכירות שמפרסמת הלשכה המרכזית לסטיסטיקה יודע שהוא חייב לבדוק טוב טוב האם הנתונים המפורסמים אכן נכונים. מי שאינו מבין ומתעניין בתחום הולך שולל אחרי סטיסטיקות שכלל לא קיימות בשטח.
שני הגופים המרכזיים שעורכים את הנתונים ומפרסמים אותם הם הלמ"ס והשמאי הממשלתי. השניים האלה מבססים את הפרסומים שלהם על כרטסת מחירי הנדל"ן של רשות המיסים (כרמ"ן) שהיא עצמה מסתמכת על דיווח של האזרח הישר שמודיע על מכירת הדירה ועל הסכום אותו הוא קיבל לפי גודל הדירה וההשקעה. אז איפה הבעיתיות בנתונים? בשינויים שמתבצעים בדירה ללא יכולת פיקוח.
כך לדוגמא ניתן לראות שדו"ח הכנסות המדינה לפי שטח מ"ר והשקעה ב 2009-2010 היה זהה לחלוטין לדו"ח שפורסם ב 2002. במינהל ההכנסות בחנו את הדירות שנמכרו גם בשנת 2002 וגם בשנת 2009 - כך שסבירלהניח שברובן המוחלט לא השתנה גודל הדירה, מספר החדרים, או מספר הקומה בבניין. אחרי בדיקה מעמיקה, מסתבר כי ב-77% מהדירות נמצאה אי-התאמה בדיווח על שטח הדירה (השטח בדיווחלשטח בדיווח ב-2002). ב-62% מהמקרים הדירה "התכווצה" או "התרחבה" לפחות ב-10 מ"ר.ב-31% מהמקרים לא הייתה התאמה במספר החדרים, נתון שהופך אחר כך לחלק מהטבלאותהמפורטות והיפות של הלמ"ס. ב-26% מהדירות שנמכרו בשנת 2002 ומאוחר יותר בשנת 2009לא הייתה התאמה בקומה. בדיקה שנעשתה בשנה האחרונה גם העלתה שב-76% מהדיווחים, הבניינים קיבלו ערכים שונים של מספר הקומות בבניין.
משרד האוצר מספר לנו כבר שנה וחצי על ירידות חודשיות במחירי הדירות, באמצעות השוואה רק בין דירות חדשות שנמכרות מחודש לחודש באותו פרויקט. הבעיה היא, מעבר לעובדה שכולנו הרגשנו עד כמה הנתונים הללו היו מנותקים מהמציאות, שברבעוןהאחרון, למשל, נמכרו (ודווחו ברשות המסים) בסך הכול 4,748 דירות חדשות - 22% בלבדמסך העסקאות בשוק המגורים.
ביום שני החולף, דיווחה הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה שמחירי הדירות נפלו ברבעון האחרוןב-2.2% בממוצע - בעיקר בשל הנפילה החדה יחסית (יותר מ-3%) בדירות הגדולות, שקיזזהאת ההמשך של עליית המחירים הרבעונית בדירות הקטנות (עד 3 חדרים). הדירה הקלאסית בת שלושה וארבעה חדרים רשמה ברבעון האחרון ירידת מחירים צנועה יחסית של 0.8%, למחיר ממוצע של1.18 מיליון שקל בממוצע לדירה.יום קודם, הודיע השמאי הממשלתי הראשי שמחירי הדירות דווקא עלו ברבעון האחרוןב-1.6%, זאת על בסיס 4,500 עסקאות למכירה של דירות 4 חדרים בלבד ב-16 ערים גדולותברחבי הארץ.
אז מי צודק? מי טועה? כנראה שאף אחד ואת המערכת הלא מאורגנת ולא מעודכנת של כרמ"ן מישהו חייב להפעיל בצורה טובה ואמינה יותר. אז עם כל הפרסומים של המספרים והנתונים, אנו ממליצים לכם לבדוק טוב טוב לפני שאתם עושים את עסקת חייכם ומחליטים לקנות דירה.
חנית אטדגי הינה כתבת מייאסטייט וכל הכתבות באתר מקוריות ובלעדיות.
לתגובות הארות או הערות: hanit99@gmail.com