כנראה שמצב הנדל"ן בשוק לא ממש מפריע לקבלנים הגדולים, אחרת אי אפשר להבין מדוע הם מעכבים בניית כ-27 אלף דירות עליהן כבר קיבלו אישורים והליכי התכנון כבר מזמן הסתיימו. מישהו מוכן להסביר מדוע לעזאזל לא בונים כאן?
בבדיקה שנערכה עולה כי חברות קבלניות מחזיקות בקרקע מאושרת לבנייה לאלפי יחידות דיור, אולם לא ממהרות לבנות עליהן. הסיבה? אינה ברורה, ואת התשובות לשאלות הקשות אף אחד לא מוכן לתת אלה רק לעלות השערות וספקולציות. הבדיקה המדגמית שנערכה מראה כי חברות קבלניות בישראל מחזיקות בידיהן עתודות קרקע לאלפי יחידות דיור, אולם לא ממהרות לבנות עליהן מסיבות שונות. השבוע, אחרי פרסום ועדת טרכטנברג נראה כי המסקנה היחידה שאפשר להסיק הינה שבעיית הדיור בישראל אינה נעוצה רק במחסור בהיצע קרקעות, או בעיכובים בהליכי תכנון, אלה פשוט בהתעקשותם של הקבלנים.
חברות קבלניות גדולות כמו אשדר, י.ח דמרי ואחרות מחזיקות עשרות עתודות לבנייה ואינן משתמשות או מתחילות לבנות. ולהלן המספרים שבטח יגרמו ללא מעט מכם להרים גבה ולשאול, למה לעזאזאל לא בונים כאן. באופן כללי, בזמן שהקבלנים מציעים למכירה כ 8000 דירות, יש להם ביד אישורים לבנות עוד כ 27,000 דירות שהם טרם התחילו לבנות.
חברת אשדר לדוגמא בונה ומשווקת בימים אלה פרויקטים בהיקף של 1,689 יחידות דיור, כאשר 1,009 יחידות דיור מתוכן הן בבעלות החברה. במחסן הקרקעות של החברה מצויות קרקעות בהיקף של 8,015 יח"ד (מתוכן 4,598 בבעלותה של אשדר והשאר בידי שותפים). את עתודות הקרקע אפשר לחלק לשתי קטגוריות: פרויקטים שהתב"ע (תוכנית בנייו עיר) שלהם כבר אושרה אך עדיין לא נבנו (חלקה של אשדר 1,766 יחידות דיור), ופרויקטים בתכנון שהתב"ע שלהם טרם אושרה ולכן התחלת הבנייה שלהם רחוקה עוד יותר (חלקה של אשדר 2,832 יחידות דיור). בקטגוריה השנייה נכללות גם 1,650 יחידות בפרויקטים של פינוי בינוי ותמ"א 38, שתהליכי האישור שלהם אורכים שנים ארוכות. עוד חברה קלנית גדולה היא שיכון ובינוי שמחזיקה בעתודות קרקע בהיקפים אדירים ביחס לשוק כ-16 אלף יחידות דיור - אך מדובר בקרקעות רבות שמימושן עדיין רחוק. בטווח המיידי החברה מחזיקה ב-2,310 יחידות דיור באתרי בנייה פעילים וכאלה שנמצאים בשלבי הפעלה; 4,903 יחידות דיור שלגביהן אושרה התב"ע אך עדיין לא התחילה הבנייה ו-8,698 יחידות דיור נוספות בקרקעות שלגביהן עדיין לא אושרה תב"ע.
בין החברות הפעילות ביותר ניתן למצוא את חברת י.ח. דמרי שמחזיקה בפרויקטים ועתודות בנייה בהיקפים גדולים. לחברה 8,705 יחידות דיור, שמתוכן 1,451 בבנייה ושיווק. השאר מתפלגות כך: 951 יחידות דיור בשלבי תכנון מתקדם; 3,663 בשלבי תכנון שונים; 1,853 יחידות דיור בפרויקטים מתלים, כלומר שהעסקאות לגביהן עוד לא ודאיות; ו-802 יחידות דיור נמצאות בפרויקטים של התחדשות עירונית. שתי חברות נוספות הן אזורים ואפריקה ישראל שגם הן מחזיקות בנתח שוק גדול במיוחד אך בעיות תזרים של אזורים ובעיות אישורים של אפריקה ישראל, מוציאות אותן מה"הגדרה" של בעלות אישורים לקרקעות עתידיות.
ועכשיו כמובן לתירוצים ולתשובות הלא מוסברות. הטענה הראשונה היא שמדובר בקרקעות היסטוריות שנמצאות באזורים שאינם אזורי ביקוש. הטענה השנייה היא שישנם חסמים ובעיות תכנוניות על הקרקעות. הטענה השלישית היא כי בסופו של דבר חברת נדל"ן היא גוף עסקי ששוקל את הצעדים שלו בהתאם לתנאי השוק המשתנים. הטענה הרביעית היא שהקבלנים חיכו לראות מה יהיה עם ההכרזה על מדינה פלסטינית. והטענה החמישית היא שהקבלנים חיכו לראות מה יקרה עם המלצות ועדת טרכטנברג. ואם היינו רוצים היינו נותנים לכם עוד כמה טענות מופרכות והזויות, אבל אנחנו ממש לא רוצים להלאות אתכם כמו הקבלנים עצמם. אז החלטנו לתת סיבה משלנו שנראית לנו הכי נכונה וסבירה: הקבלנים מונעים לפי הביקושים בשוק ולא מתוך רצון לווסת את המחירים בו. הם מחכים לתקופה הנכונה בה יוכלו לעשות הכי הרבה כסף. מישהו מופתע? אנחנו לא. לנו יש רק בקשה אחת לתחילת השנה החדשה – מישהו מוכן לבנות כאן בבקשה???
חנית אטדגי הינה כתבת מייאסטייט.
לתגובות הארות או הערות: hanit99@gmail.com