בחודש מאי הכריז שר האוצר כי מס השבח על מכירת דירות ההשקעה בארץ יבוטל. מה שאומר שמי שכבר יש לו שתיים או שלוש דירות יזכה מן ההפקר ולא ישלם את אחד המיסים החשובים והמעיקים ביותר שיש בתחום הנדל"ן. השאלה היא למה מישהו חושב שזה עוזר לאזרח הפשוט?
השילוב הקדוש בין בנק ישראל ומשרד האוצר כבר מזמן גרם ללא מעט מאיתנו להרים גבה. החל מההחלטות הביזאריות ביותר וכלה בהחלטות שהשפיעו עלינו לטובה או לרעה. נראה כי כל פעם שצריכה להתבצע החלטה ידה הימנית של בנק ישראל לוחצת את ידה השמאלית של משרד האוצר. כך קרה גם השבוע כאשר נגיד בנק ישראל סטנלי פישר הודיע כי יש להמשיך את הקפאת מס השבח על מכירת דירות ההשקעה בארץ. כזכור, בחודש מאי האחרון הכריז שר האוצר על פטור ממס שבח ממי שימכור דירה שנייה ושלישית בשנים 2011 ו-2012, ללא תלות בתקופת החזקת הנכס. צעד זה נועד לתמרץ משקיעים למכור דירות שברשותם כאשר לאחר תקופה זו תוכפל תקופת ההחזקה הנדרשת לצורך הפטור מ-4 ל-8 שנים.
ובכן, מה אומר החוק היום? כל מכירת דירה בישראל חייבת במס שבח של 20 אחוזים מהרווח הריאלי, כאשר על הדירה הראשונה (יחידה) ניתן פטור. המחזיק ביותר מדירה אחת יהיה זכאי עד שנת 2010 לפטור ממס שבח גם על דירה שנייה, בתנאי שהיא נמכרה כעבור ארבע שנים לפחות ממועד מכירת דירה אחרת שהייתה ברשותו.
בבנק מחלקים את שוק הדירות לשני שווקים - לדיירים הגרים בדירות שבבעלותם ולדיירים השוכרים את הדירות מידי משקיעים שלהם יותר מדירה אחת. לגבי המשקיעים אומרים בבנק, כי כדי שמשקיע ירצה לקנות דירה נוספת, התשואה מבעלות על דירה צריכה להיות שווה לפחות לתשואה נטו שניתן להפיק מנכס אלטרנטיבי בעל רמת סיכון זהה. רכישת דירה, כך הם מסבירים מקנה יתרון מס בהשכרתה אך כרוכה במסי רכישה גבוהים ומדגישים כי אדם שכבר מחזיק בדירה כבר שילם את מס הרכישה ולכן מס זה אינו רלוונטי להחלטתו אם למכור, אך הוא נהנה, כאמור, מיתרון מס בהשכרת הדירה.
הטלת מס שבח על דירה שנייה או יותר רלוונטית למשקיעים ולא לבעלי דירה יחידה. הארכת תקופת ההחזקה הנדרשת לשם קבלת הפטור מארבע שנים לשמונה מפחיתה את המחיר העתידי שמשקיעים המחזיקים את הדירה פחות משמונה שנים צפויים לקבל כשימכרו אותה ושוחקת את הרווחיות. מצב זה יביא לירידת הביקוש של המשקיעים, ולכן – לירידה של מחירי הדירות. עם זאת, העלאת מספר הדירות שירכשו לצרכי מגורים צפויה להקטין את ההיצע בשוק השכירות, ולכן הערכה היא כי תביא לעלייה של מחירי השכירות, אומרים בבנק.
ונחזור שוב ללחיצת היד בין בנק ישראל לאוצר. מחקר חדש של בנק ישראל קובע כי פעולות האוצר שננקטו בתחום הדיור יתבטאו, בתוספת של כ-6,500 דירות לכמות הדירות בבעלות, וימתנו את עליית המחירים בכ-1–3 אחוזים בלבד. השאלה הגדולה היא מי מרוויח ומה? מכל הצדדים המרוויחים הגדולים מכל החוק הזה והנגזרות שלו הם שוב בעלי ההון שיש בבעלותם שתיים או שלוש דירות. הם נהנים מפטור על מס שבח וזאת בכדי שימכרו את הדירות כמה שיותר מהר. אממה??? אין שום פיקוח על מחירי הדירות שנמכרות ועוד יתרה מכך, מבלי לחוקק חוק שיחייב את בעלי הדירות לחלק את "הפטור" שלהם עם הקונים, הרי שהחוק הזה משרת רק את בעלי ההון. בנוסף, אם מישהו היה מחוקק חוק שאומר כי מי שרוכש את הדירה לא ישלם את מס הקנייה, או יקבל הנחה משמעותית, אולי אז ניתן יהיה להתעלם מכך שמשרד האוצר הולך עם העשירים. עד אז? כבר שמענו את המשפט – כסף כנראה הולך לכסף. אם נרצה ואם לא נרצה.
חנית אטדגי הינה כתבת מייאסטייט.
לתגובות הארות או הערות: hanit99@gmail.com